Tipps zum Immobilien Immobilienkauf & Verkauf auf Mallorca.

Bei uns ist "Kundenservice" nicht nur eine Worthülse oder Frase, vielmehr gilt all unser Bemühen allein dem Zweck, Sie rundum zufrieden zu stellen, auch nach dem Kauf Ihrer Immobilie. Wir weisen aber auch daraufhin, das kurzfristige Änderungen in Sachen Immobilienerwerb Mallorca (Rechtliche und Steuerliche) bei der Abwicklung von Gesetzesseite her auftreten bzw. vorgenommen werden können, aber dann werden wir Sie auch rechtzeitig davon in Kenntnis setzen, spätestens bei einer Besichtigung.

Kaufen in Spanien

Was müssen Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien beachten? Der Erwerb einer Immobilie in Spanien soll hier kurz skizziert und erläutert werden.


1. Immobilienerwerb in Spanien

Bürger aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) unterliegen beim Immobilienerwerb in Spanien keinerlei Beschränkungen. Sie haben in Spanien generell die gleichen Rechte wie Einheimische. Wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, genießen Sie hinsichtlich des Eigentums wie auch in Deutschland- absoluten Schutz.

2. Kaufabwicklung

Nach spanischem Recht besteht beim Immobilienerwerb kein Formzwang. Selbst mündliche Kaufverträge können zulässig und rechtswirksam sein. Die Regel in Spanien aber bildet der Abschluss eines contrato privado, eines privatschriftlichen Kaufvertrages.
 

Privatschriftlicher Kaufvertrag

Das Eigentum erhält der Käufer durch Übergabe der escritura publica de compraventa, des notariellen Kaufvertrages. Diese öffentliche Form des Vertrages ist Voraussetzung für die Eintragung im registro de la propiedad, dem Grundbuch. Mit dem privatschriftlichen Vertrag werden alle wesentlichen, den Kauf betreffenden Regelungen vereinbart. Insbesondere wird der Zeitpunkt festgelegt, bis wann spätestens die escritura publica de compraventa ausgefertigt und damit der Besitz übergeben werden soll.

Anzahlung

Gleichzeitig mit Abschluss des privatschriftlichen Kaufvertrages wird eine Anzahlung verlangt. Üblich sind zehn Prozent des Kaufpreises.

Finanzierung

Die Zeit zwischen Abschluss des privatschriftlichen Vertrages und der notariellen Beurkundung wird genutzt, um gegebenenfalls die Finanzierung zu besorgen.

Recherchen

Alle unsere Angebote sind bereits vor Ihrer Besichtigung geprüft; und zwar auf ihre Lastenfreiheit und ob bereits ein Vorkaufsrecht auf diese Immobilie besteht. Um sicherzustellen, dass Sie als Rechtsnachfolger nicht für die Schulden des Vorbesitzers aufkommen müssen, wird die Vorlage verlangt des Vorjahresbelegs der Grundsteuer (IBI) und die der Gemeindeabgaben.

Notartermin und Grundbuch

Drei Tage vor der notariellen Beurkundung fordert der Notar einen Grundbuchauszug an. Mit der Übersetzung des Grundbuchauszuges wird die Immobilie für fünf Tage gesperrt. Würde ein anderer Notar zu dieser Zeit für die gleiche Immobilie ebenfalls einen Grundbuchauszug anfordern, wird dies vom Register mit entsprechendem Hinweis abgelehnt.
Beim Notartermin müssen sich Käufer als auch Verkäufer ausweisen. Daraufhin verliest der Notar die vorbereitete Urkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis entweder vor der Unterschrift der escritura gezahlt wurde oder in diesem Augenblick erbracht wird.
Am gleichen Tage noch sendet der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt. Eine Ausfertigung der escritura reicht er dann zur Eintragung im registro de la propiedad nach.

3. Erwerbs- und Folgekosten

Die Grundregel lautet: Der Käufer zahlt alles. Auch wenn das Gesetz besagt, dass Käufer und Verkäufer sich über die Kosten einigen müssen.
 

Wertzuwachssteuer

Dies gilt auch für die plusvalia, die Wertzuwachssteuer. Auch hier besagt das Gesetz, dass der Verkäufer diese Steuer zu tragen hat, sofern dieser Punkt nicht ausdrücklich verhandelt wurde.

Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos Umgangssprachlich wird sie als plusvalía municipal bezeichnet.
Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen. Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Außerdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien:

Der Wertzuwachs ist auf der staatlichen Ebene und der gemeindlichen Ebene zu versteuern.
Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz 18 %, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Unkosten wie Notar-, Registergebühren und Steuern sind abzugsfähig. Ein Inflationskoeffizient ist auf den Kaufpreis und die Unkosten anzuwenden. In der Praxis werden 3% des Kaufpreises beim Verkauf vom Käufer zurückbehalten. Diese müssen innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde auf das Steuerkonto des Verkäufers einbezahlt werden. Der Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten eine Steuererklärung abzugeben, indem er den Wertzuwachs deklariert.

Gesamterwerbskosten daher:

Wenn Sie Erwerbsnebenkosten in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises einkalkulieren, kommen Sie in der Regel gut hin und stehen mit Ihren Berechnungen auf der sicheren Seite.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Neben der oben erwähnten plusvalia fällt eine weitere Steuer an: Beim Kauf von Privatpersonen (2. Handobjekte) die transmisiones patrimoniales, die Grunderwerbssteuer, in Höhe von sieben Prozent; beim Kauf vom Bauträger (Neubau) die impuesto valor añadido (IVA), die Mehrwertsteuer, in Höhe von sieben Prozent.

Kostenübersicht

Die Erwerbskosten, bezogen auf den beurkundeten Kaufpreis, setzen sich wie folgt zusammen:

Grunderwerbssteuer 7 % oder IVA. 7 %
Notar- u. Eintragungsgebühren 1 bis 1,5 %

Die jährlichen Folgekosten, bezogen auf den Urkundenwert der Immobilie, setzen sich wie folgt zusammen:

Vermögenssteuer 0,2 %
Einkommenssteuer 0,5 %
Grundsteuer 0,4 bis 0,8 % (abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Katasteramt)

Wer bezahlt welche Abgaben?


1. Maklercourtage:

In Spanien ist es üblich, dass der Verkäufer den Auftrag erteilt, so dass er auch die entsprechenden Kosten bezahlen muss, die normalerweise zwischen fünf und sechs Prozent des Übertragungswertes betragen.

2. Anwaltshonorar:

Sollten zwecks korrekter Abwicklung der Übertragung Anwälte eingeschaltet werden, bezahlt jede Partei die Gebühren ihres eigenen Anwalts. Sollte sich nur einer der beiden Anwälte um die Vorbereitung der Verträge, die Abwicklungen usw. kümmern, ist es bei unkomplizierten Übertragungen üblich, dass die Parteien jeweils 50 Prozent seines Honorars übernehmen.

3. Notargebühren:

Obwohl in Art. 1.455 des Zivilgesetzbuches vorgesehen ist, dass diese vom Verkäufer zu tragen sind – es sei denn, vertraglich wird etwas anderes vereinbart – ist es in der Rechtspraxis üblich, dass der Käufer den Notar bezahlt.

4. Grunderwerbsteuer: 

Die siebenprozentige Grunderwerbssteuer ist immer vom Käufer zu tragen. Die kommunale Wertzuwachssteuer ist konfliktiv: obwohl das Gesetz vorsieht, dass diese vom Verkäufer zu bezahlen ist, war es bis vor kurzem auf Mallorca üblich, diese Steuer dem Käufer aufzuerlegen. Dies hat sich jedoch in letzter Zeit geändert; derzeit muss bei jeder Übertragung über dieses Thema diskutiert werden. Sollte der Verkäufer in Spanien nicht seinen ersten Wohnsitz haben, besteht die Verpflichtung, fünf Prozent des offiziellen Kaufpreises als Anzahlung für die von ihm zu entrichtende Gewinnsteuer an das Finanzamt abzuführen. Der Käufer ist verpflichtet, diesen Betrag vom Kaufpreis einzubehalten und an die Behörde abzuführen.

5. Grundbuchamtsgebühren:

Diese sind selbstverständlich vom Käufer zu übernehmen, da er ja auch als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

6. NEU - NEU Aufenthalt in Mallorca (Die neue Änderung ab 02.04.07)

Sei dem 02.04.2007 gibt es die Ausländerkarte nicht mehr. Jeder EU Ausländer der länger als drei Monate sich an einem Stück in Spanien aufhält oder lebt muss sich im Ausländerregister eintragen lassen. Das geht in Mallorca nur bei der Nationalpolizei in Palma. Mitzubringen sind der Reisepass und das ausgefüllte Antragsformular. Die Bearbeitungsgebühr kostet ca. 6.70 Euro und muss bei einer Spanischen Bank eingezahlt werden. Für detaillierter Informationen sprechen wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch. Machen Sie sich unsere ausgereifte Auslandserfahrung und unsere professionelle Vorgehensweise zunutze. Wir freuen uns auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit mit Ihnen.